Mietenpolitisches Dossier 2021/01 Bereinigt die Kostenmieten im sozialen Wohnungsbau

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90.000 Sozialwohnungen eine Zukunft bieten!

Vor mehr als zehn Jahren, am 28. November 2010, forderten Mieterinnen und Mieter des Fanny-Hensel-Kiezes auf einem Parteitag der Linken: „Stoppt die erfundene Kostenmiete und verbotenen Millionenprofite!“ Grund des Hilferufs: Für die Kreuzberger Sozialwohnungen hatte sich die Kaltmiete von heute auf morgen um mehr als 30 Prozent erhöht. Diese bei gefördertem Wohnraum zulässige Mietsteigerung wurde mit den ursprünglichen Gesamtkosten der Wohnanlage von 8,6 Millionen Euro begründet – und das, obwohl die Vermieterin mit diesen Kosten niemals belastet war. Für den Erwerb der lastenfreien Wohnungen waren nur 3,2 Millionen Euro aufzubringen. Wären der Mietenberechnung „nur“ die realen Aufwendungen der Vermieterin zugrunde gelegt worden, hätte die Kaltmiete circa sieben Euro pro Quadratmeter betragen. Jedoch wurden weitere Kosten von 5,4 Millionen Euro in Anrechnung gebracht, die allenfalls in fiktiver Hinsicht existierten. Die Folge: Fiktive Aufwendungen verteuerten die Sozialwohnungen auf bis zu 13 Euro pro Quadratmeter netto kalt, was für das Gros der angestammten Sozialmieterinnen und Sozialmieter den Verlust ihrer Wohnung bedeutete.

Zusatzrendite: Nach Tilgung sogar auf staatliche Darlehen
Dieses Beispiel belegt die allgemeine Schieflage des „alten“ sozialen Wohnungsbaus, über die die Berliner Politik seit Jahrzehnten unbeirrt ihre schützende Hand hält: Bei bis zu 90.000 Wohnungen werden über die gesetzlich garantierte Eigenkapitalrendite hinaus mehr oder minder große Zusatzrenditen erwirtschaftet. Ermöglicht wird dies dadurch, dass in die Berechnung der Kostenmiete allerlei fiktive Aufwendungen einfließen. Das ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn nach vollständiger Tilgung eines Bankdarlehens oder des staatlichen „Aufwendungsdarlehens“ trotzdem weiterhin Aufwendungen abgerechnet werden. Dies führt vermieterseitig zu sogenannten Entschuldungsgewinnen. Gleichzeitig müssen Bedürftige in staatlich gefördertem Wohnraum mit einer tickenden Zeitbombe leben: Jederzeit droht der Wohnungsverlust durch einen Mietsprung auf bis zu 21 Euro pro Quadratmeter netto kalt (oder mehr), was dann auch ein Berliner Mietzuschuss nicht mehr auffangen kann.

Bedroht: Das allgemeine Mietniveau der Stadt
Mit Wegfall der Mietpreisbindung bei Sozialwohnungen zieht das Problem immer größere Kreise: Überteuerte, in ihrer Höhe nicht zu rechtfertigende Mieten werden in das Vergleichsmietensystem überführt, wo diese dann das allgemeine Mietniveau der Stadt anheizen. In einem Rechtsgutachten von 2015 heißt es plakativ: „Die Wuchermiete von heute ist die Marktmiete von morgen!“ Doch es eilt: Die Zuständigkeit für die Festlegung der Miethöhe hat Berlin nur so lange, wie die Sozialwohnungen der Bindung unterliegen, danach nicht mehr.

Die Lösung – so nah und doch so fern: Die Bereinigung der Kostenmiete um fiktive Aufwendungen
Bis heute hat sich keine Regierung dazu durchringen können, das erkennbar Notwendige und rechtlich machbare zu tun: Die Kostenmiete um nicht zu rechtfertigende fiktive Aufwendungen zu bereinigen und auf vermieterseitig tatsächlich entstehende Aufwendungen zu begrenzen. So würden einerseits die Mieten signifikant gesenkt und andererseits würde das prinzipiell effektive und sinnvolle Instrument der Kostenmiete gestärkt, mit dem die bei Sozialwohnungen geltende Mietobergrenze wirtschaftlich belastbar und rechtlich verlässlich ermittelt werden kann. Im Ergebnis würden alle Mieterinnen und Mieter Berlins und sogar die Staatskasse profitieren. Denn klar ist doch: Kosten, die nicht bezahlt werden müssen, muss auch keine Transferleistungsstelle heruntersubventionieren.

Wegen Berlin: Was jetzt geschehen muss
Schnellstmöglich ist per Gesetz oder Verordnung der Grundsatz zu verankern, dass bei der Berechnung der Kostenmiete von Sozialwohnungen nur diejenigen Aufwendungen berücksichtigt werden dürfen, mit denen die Vermieterin oder der Vermieter tatsächlich selbst belastet ist. Rechtliche Einwände hiergegen hat eine Reformkommission 2016 jedenfalls nicht feststellen können. Gerade nach dem Scheitern des Mietendeckels müssen die Mieterinnen und Mieter davor geschützt werden, dass die jahrzehntelangen Verfehlungen im sozialen Wohnungsbau jetzt auf das allgemeine Mietniveau der Stadt überschwappen!

mieterstadt.de – Netzwerk für soziales Wohnen und bürgernahe Stadtentwicklung e.V.